Difficile dire che peso abbia l'Expo nella (lenta) ripresa che sta registrando il mercato immobiliare milanese. Pur con distinguo e pesi diversi, però, gli operatori concordano che il fermento dovuto all'Esposizione Universale abbia contribuito a dare una spinta a un settore che ha registrato anni di forte crisi.I segnali migliori a livello nazionale arrivano, come spesso accade, dalle grandi città. E Milano non manca all'appello.

 

Secondo gli ultimi dati dell'agenzia delle Entrate sulle compravendite residenziali, infatti, nel terzo trimestre del 2014 gli acquisti di case sono cresciuti del 9,6% nelle prime 8 città italiane, contro una media nazionale del 4,1. A Milano la crescita è stata del 6,8% ma nel periodo precedente era stata il doppio della media e soprattutto si tratta, caso unico in Italia, del quinto trimestre consecutivo con il segno più. Poco rispetto agli anni del boom, ma il cambio di direzione sembra tracciato.

 

Senza dubbio il trend è dovuto anche (e soprattutto) ad altri fattori – in primis l'accesso più facile ai mutui, al nord più che altrove, e la frenata nella discesa dei prezzi che può lasciare presagire, a chi aveva rimandato l'acquisto, un non lontano ritorno degli incrementi positivi delle quotazioni. Ma un apporto lo hanno dato anche l'Expo e il suo indotto, e il “motore” acceso dai nuovi sviluppi che hanno preso corpo in città negli ultimi anni, Porta Nuova e Citylife sugli altri. Dove il residenziale si unisce al terziario e al commerciale, e dove Milano sta guadagnando posizioni nella considerazione degli investitori internazionali: nella “classifica di appetibilità” delle città europee stilata da PwC, il capoluogo lombardo è passato dalla 24esima alla 12esima posizione. A dare credito, operazioni come quella del fondo sovrano del Qatar che, dopo la partecipazione in Porta Nuova, ha acquistare la sede del Credit Suisse. O l'attività del gruppo americano Blackstone, che recentemente si è aggiudicato per 130 milioni l'ex Palazzo delle Poste di piazza Cordusio.

 

Un circolo virtuoso che dovrebbe far vedere i suoi maggiori effetti nel medio-lungo periodo.La ripresa non si è però ancora manifestata sul fronte prezzi, ancora in aggiustamento verso il basso, soprattutto a causa della forte offerta (c'è da smaltire il lungo periodo di fermo) ma anche di una domanda che rimane debole e si manifesta a macchia di leopardo in città. Tuttavia Milano potrebbe essere il prima grande centro urbano a registrare un ritorno al segno positivo, dato che è stata il primo nella ripresa degli scambi. Secondo Nomisma, nel 2014 i prezzi del residenziale sono scesi del 3,2% (media grandi città al -4,1%), e nel 2015 si stima caleranno ancora di circa l'1 per cento. Nelle elaborazioni di Scenari Immobiliari, l'effetto Expo si farà sentire soprattutto nel medio periodo, con quotazioni che saliranno fino al 14% nei prossimi 5 anni. Ma in alcuni quartieri centrali i prezzi stanno già risalendo o almeno difendendo i valori reali di qualche anno fa, come ad esempio in zona Garibaldi, Magenta o a Brera.

 

eno positivi di quel che si potrebbe ipotizzare i segnali  lungo il percorso della nuova metropolitana, costruita per Expo, dove i potenziali acquirenti puntano a sfruttare il momento positivo per le locazioni. «Nei pressi della linea Lilla ci sono alcuni quartieri con case obsolete – commenta Marco Grumetti, presidente provinciale Fiaip (agenti immobiliari) – e ci vuole quindi tempo perché si attivi un circuito virtuoso che parta dalla riqualificazione degli edifici. Inoltre il mercato è stato “scottato” da alcune opere incompiute (si pensi a Santa Giulia) e quindi si preferisce aspettare di vedere le infrastrutture terminate. Ma certo l'Expo può essere un volano che crea valore in tutta la filiera».Peggiore, ma sempre in uno scenario di miglioramento, è la situazione nell'Hinterland, anche se i tempi di vendita, secondo il Focus Città di Casa24 Plus, seppur ancora lunghi, si stanno riducendo da 10 a 9 mesi (in centro circa 7 mesi). «Visto che i prezzi si sono abbassati molto – continua Grumetti – molti tornano a cercare in semicentro e prima periferia e l'eccesso di offerta nei comuni della cerchia viene assorbita con più difficoltà» . In un mercato comunque disomogeneo, le zone più vicine all'area Expo registrano in genere un aumento della domanda.